Aula gravada e modelos editáveis

Documentos de locação adaptados para 2027

Imobiliárias baixam 5 modelos editáveis e evitam renegociar contratos já assinados. Com o banco de cláusulas, o Kit de Mapeamento do Locador e 1h19 de aula gravada mostrando onde cada texto entra.

Contrato de administração Locação residencial Locação não residencial Modelo de aditivo Banco de cláusulas

Por Arthur Thomazi, advogado imobiliário. Arquivos editáveis, acesso imediato e 1 ano de acesso.

O que passa pela sua cabeça toda semana

Seus contratos de locação ainda não falam da reforma tributária

"Será que meu contrato define quem paga o imposto?"

"Se o locador mudar de faixa, o que eu cobro?"

"Minha taxa cai quando o aluguel líquido cai."

"Outras imobiliárias já têm cláusula para 2027."

"Será que vou renegociar contratos já assinados?"

"Os modelos que nós temos hoje são modelos que estão silentes." Arthur Thomazi

A locação virou operação tributada no consumo. O locador pessoa física pode virar contribuinte, inclusive no meio do contrato, e isso pode mudar de um ano para o outro. O imposto é por fora, com base de cálculo delimitada em lei. E o seu modelo não diz uma palavra sobre nada disso.

Quatro perguntas que o seu contrato precisa responder

1O aluguel pactuado é líquido ou já contém o tributo? Se o contrato não deixa claro, ele não está adaptado.
2Quem suporta economicamente o encargo? Essa definição é mais comercial do que jurídica, e precisa estar escrita.
3A sua taxa de administração incide sobre o quê? Sobre o aluguel líquido ou sobre o valor com tributo.
4O que acontece se a condição do locador mudar? Enquadramento e desenquadramento mexem no preço e na cobrança.

O diagnóstico

A culpa não é sua. Seus modelos ficaram para trás por 3 motivos

Cláusula silenciosa

O modelo que roda na sua imobiliária foi escrito quando locação não era operação tributada no consumo. Ele não fala de IBS, não fala de CBS e não define quem suporta o encargo. Não está errado: está silente.

Aluguel líquido confuso

Para o inquilino continuar desembolsando o mesmo valor, muita imobiliária está reduzindo o aluguel líquido. Funciona na negociação e custa caro no fim do mês: a sua taxa de administração incide sobre o líquido, então quando ele cai, a sua remuneração cai junto.

Virada de 2027

A cobrança começa em 1º de janeiro de 2027, com transição seguindo até 2033. O contrato de trinta meses que você assina hoje atravessa essa virada, e o locador pessoa física pode virar contribuinte no meio do caminho.

Por que agora

Fechou uma locação de R$18 mil. Não fechou nada.

O caso é real e Arthur conta na aula. A imobiliária comemorou uma locação residencial de dezoito mil. Só que o locador virava contribuinte no ano seguinte, e o valor combinado não era dezoito mil. Foi preciso voltar para o inquilino e renegociar, com o contrato já assinado.

›A LC 214 passou a vigorar em janeiro de 2025. Contrato assinado depois disso não pode alegar que a mudança era imprevisível. É essa a tese que sustenta o repasse.
›Cada contrato em curso que estiver silente vai exigir negociação com o inquilino, e negociação depende de concordância das duas partes.

Como funciona

Os documentos da operação, prontos para usar

Baixe os 5 documentos editáveis. Acesso liberado na hora da confirmação do pagamento.

Ajuste os dados da sua operação. Nome, taxa, prazo e as condições que você já pratica.

Use a cláusula certa no próximo contrato. O banco de cláusulas diz onde cada texto entra.

Você recebe

Contrato de administração

Com a definição do aluguel líquido, a declaração da condição de contribuinte do locador, a obrigação dele de comunicar mudança de enquadramento e a autorização expressa de retenção do IBS e CBS sobre a sua taxa.

Contrato de locação residencial

Quadro resumo com aluguel inicial líquido e condição do locador, mais a cláusula que trata do enquadramento no curso do contrato, do destaque na cobrança e do que acontece no desenquadramento.

Contrato de locação não residencial

Mesma estrutura, com o acréscimo que destrava o fechamento com locatário pessoa jurídica: a menção ao aproveitamento do crédito, que tira o peso da conversa sobre preço.

Modelo de aditivo

Para os contratos que já estão assinados e não falam nada sobre o imposto. Com as duas saídas de negociação e a regra de recomposição automática a cada mudança de alíquota, sem precisar de aditivo novo todo ano.

Banco de cláusulas

Cada texto separado, com explicação de onde usar e para que serve. Versão enxuta e versão extensa de cada cláusula, as cláusulas que os locatários estão mandando de volta, e cláusulas úteis fora da reforma: comunicação eletrônica válida, IRRF retido por locatário pessoa jurídica e desistência antes da entrega das chaves.

Aula gravada de 1h19

Arthur comenta documento por documento, cláusula por cláusula, e mostra onde cada texto entra. Não é um curso sobre a reforma tributária. É o que mudar nos seus documentos, com os documentos inclusos.

Bônus incluso

Kit de Mapeamento do Locador

Modelos de mensagem prontos para comunicar os proprietários sobre a reforma. Resolve a pergunta que a equipe faz toda semana: o que eu mando para o proprietário, e em que momento. A carteira inteira ouve a mesma linguagem.

Tudo em arquivo editável, com liberação imediata e acesso por 1 ano.

Para quem é

✓Imobiliária que administra carteira de locação e cujos modelos ainda não mencionam IBS e CBS.
✓Quem tem contratos assinados que cruzam 2027 sem nenhuma previsão sobre o imposto.
✓Quem precisa responder ao inquilino na hora, quando ele perguntar quanto vai custar.
✓Quem quer documento editável para adaptar à própria operação, não PDF fechado.

Se você marcou 2 desses itens, é para você.

Para quem não é

×Quem procura um curso completo sobre a reforma tributária. O estudo a fundo é o curso A Nova Venda.
×Quem espera atendimento individual ou análise dos próprios contratos. Aqui são modelos de uso geral, estrutura de ponto de partida que cada operação adapta.
×Quem trabalha só com venda. O recorte aqui é locação.

A objeção que mais aparece

"Minha advogada mandou tirar essa cláusula, disse que ainda não está vigente"

Acontece toda semana. E o contrato de locação é de trato sucessivo: ele atravessa 2027 produzindo efeito. Se o texto não diz nada sobre o imposto, quando a cobrança começar você vai estar sentado na mesa discutindo um preço que já estava fechado. Prever desde agora não é antecipar cobrança, é definir a regra antes de precisar dela.

Escolha 1

Manter os contratos silenciosos

Você segue assinando o modelo de hoje e renegocia depois, contrato por contrato, com o inquilino já instalado e o preço já combinado. O custo não aparece agora. Ele aparece em 2027, uma mesa de cada vez.

Escolha 2

Ajustar os próximos documentos hoje

Os contratos que você assina a partir de agora já nascem com a regra escrita, e os que já estão assinados têm o modelo de aditivo. Leva uma tarde para trocar os modelos da operação.

Se não fizer sentido agora, tudo bem. Esta página fica no ar.

Perguntas que chegam antes da compra

Como eu recebo o material?

Após a confirmação do pagamento você recebe o acesso por e-mail e baixa os arquivos. Tudo é liberado na hora, sem fila e sem turma para esperar.

Por quanto tempo eu tenho acesso?

Um ano a partir da compra. Nesse período você entra quantas vezes quiser, baixa os arquivos e assiste a aula de novo sempre que precisar.

Os arquivos são editáveis?

Sim. São modelos para a sua operação adaptar, não PDF fechado. O próprio Arthur diz na aula que modelo é estrutura de partida, e o resto é construção de cada imobiliária.

Isso substitui o curso A Nova Venda?

Não. Aqui você recebe o documento pronto e a aula que explica onde cada texto entra. O curso explica por que cada cláusula mudou, que é o que te deixa negociar a alteração quando o inquilino pedir para mexer.

Tem suporte ou tira dúvidas?

Não. É material de uso geral, sem atendimento individual e sem análise dos seus contratos. Quem precisa de revisão personalizada contrata o escritório.

Serve para locação comercial também?

Serve. Tem modelo de locação residencial e de não residencial, e o de não residencial já trata do aproveitamento de crédito pelo locatário pessoa jurídica.

E se eu não gostar?

Você tem 7 dias de garantia pela Hotmart. Pede o reembolso e recebe o valor de volta, sem precisar justificar.

A Nova Locação

Os 5 documentos editáveis, o banco de cláusulas, a aula gravada de 1h19 e o Kit de Mapeamento do Locador como bônus.

R$497 à vista, ou parcelado no cartão

Acesso por 1 ano e liberação imediata. 7 dias de garantia.

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